A zöldfelületek jogi szabályozása körül az utóbbi évben megpezsdült a szakmai élet. Látszatra úgy néz ki, hogy helyre akarják tenni az elmúlt húsz év hiányosságait. Az Állami Számvevőszék (ÁSZ) kezdeményezte a zöldfelület-gazdálkodással kapcsolatos követelmények, jogok, kötelezettségek felülvizsgálatát – a Magyar Köztársaság Alkotmányának 70/B §-a; 1995. évi LIII. Törvény –, egy új „zöldtörvény” megalkotását. Az Önkormányzati Minisztérium (ÖTM) a területek biológiai aktivitásértékének számítását kívánja felülvizsgálni.
Szándékom, felhívni a figyelmet, a jelenlegi törvényalkotási gyakorlat legfőbb hiányosságára. A különböző szakági minisztériumok egymástól függetlenül, más-más csoportérdekeket favorizálnak, és senki sem tekint a zöldfelület-gazdálkodás kérdésére úgy, mint nemzeti, – környezetstratégiai ügyre, amely átfogó, közös szemléletet követel.
A legfőbb problémát abban látom, hogy az ÁSZ által felülvizsgált törvény hatálya csak a köztulajdonban lévő épített környezet természeti környezetére terjed ki.
Az önkormányzati zöldfelület szabályozásnak a legnagyobb hiányossága, hogy csak a település zöldfelületi rendszerének azon elemeit veszi számításba, amelyek az önkormányzatok tulajdonát képezik. Az önkormányzat közigazgatási hatáskörébe tartozó, de magántulajdonú zöldfelületek állagmegóvása nincsen szankcionálva, sem nyilvántartva.
Az OTÉK rendelkezik a beépíthetőségi százalékról, a minimális zöldfelületi arányról, de nem támaszt követelményeket sem a termett talajon, sem a födémen létesített zöldfelületek átadás kori minőségével, és későbbi állagmegőrzésével szemben. Az ÁSZ rendelet alapján az önkormányzatok sem gyakorolnak ellenőrzési jogot a köztulajdonból kikerült, beépített, – magántulajdonú – zöldfelületek felett.
Így egy visszás gyakorlat van érvényben. Amíg a köztulajdon zöldfelületei a vagyonmegóvás tárgykörébe tartoznak, és törvényileg leszabályozottak, addig ez alól a beruházói magánszféra mentesül.
A törvény kimondja, a zöldfelület-gazdálkodás stratégiai kérdése az épített-környezet természeti elemeinek, a köztulajdonú vagyonnak a védelme. Ennek értelmében, egy beépítés során bekövetkező művelési, használati módváltozás nem csökkentheti, nem ronthatja a környék lakóinak életkörülményeit. Éppen ezért helyi rendeletben szabályozni kell a magántulajdonhoz kapcsolódó zöldfelületek megőrzését is. Az adott település ökológiai, zöldfelületi stratégiájának részét kell, hogy képezzék a köztulajdonból kikerült, magántulajdonú területek zöldfelületei.
Javaslatom: az önkormányzatok a közigazgatási területükön épülő kommunális és gazdasági célú beruházások használatbavételi engedélyét kössék kötelező, ellenőrzött zöldfelület-gazdálkodáshoz.
Ez alól a tulajdon változás se adhasson mentességet, az üzemeltető mindenkor zöldfelület fenntartási kötelezettséggel tartozzon. A rendelet hatályát a korábbi használatba vételekre is kiterjeszteném.
Jogalapot az adhat, ha a biológiai aktivitásérték megőrzését közhasznúnak nyilvánítják.
Ennek érdekében kerülne bevezetésre a közhasznú zöldfelület fogalma.
Közhasznú zöldfelület: a használat módjától függetlenül minden olyan zöldfelület, amely a biológiai aktivitásérték megőrzésére hívatott, és alapvető célja a beépített terület ökológiai egyensúlyának visszaállítása.
Megvalósításának módja:
1990-ig visszamenőleg nyilvántartásba venni – családi házak kivételével – az építési engedélyhez kötött beruházások zöldfelületeit.
Kidolgozni a kertek és tetőkertek, a biológiailag aktív felületek átvételének, fenntartásának, fejlesztésének, felújításának és rekonstrukciójának szabályait.
Kiképezni az ellenőrzést kétévente – költségtérítés ellenében – végző szakembereket.
Amennyiben az ellenőrzés során az adott zöldfelület minősége nem éri el a kívánatosat, úgy közhasznú zöldfelület károsítása címén bírságot szabnának ki. (Az öt évnél idősebb ingatlanok esetén két év türelmi idővel kerülne a rendelkezés bevezetésre.)
A családi házak esetén felülvizsgáltatnám, hogy nem lépték-e túl az OTÉK által előírt maximális beépíthetőséget. (A Landsat 5-ös műhold TM érzékelőjével Budapest térségéről 2005 augusztus1-én készített felvételeinek a vörös és infravörös sávjai alapján készített zöldfelület intenzitási térképe szerint a társasházas, villajellegű beépítéseknél a törvényileg elvárttal szemben csökkent a zöldfelület; hasonló zöldfelület intenzitás csökkenés figyelhető meg a hegyvidéki zóna családi és társasházas beépítésű területein is.)
Az ÁSZ rendelet hatáskörének a fentiek szerinti kibővítése megszüntetné a jelenlegi anomáliát, amely szerint a magánerős beruházások zöldfelület-gazdálkodása törvényenkívüliséget élvez, nincs nyilvántartva. A fenntartható fejlődés, az egészséges környezet védelme érdekében ez elengedhetetlen, hiszen a foghíjak beépítése folyamatosan csökkenti a köztulajdonú, biológiailag aktív felületeket, – épületeket nem bontanak le, hogy parkok épüljenek – addig a magántulajdonú, kontroll nélküli zöldfelületek aránya pedig egyre nő.
Úgy gondolom, egyetlen település sem engedheti meg magának azt a luxust, hogy lemondjon az ellenőrzés, a szabályozás jogáról – a klímaváltozás közepette – a magán területek zöldfelületeit illetően.
A fentiek értelmében konkrét, jogharmonizációs javaslatom az alábbi:
Az OTÉK önellentmondásos, legkisebb zöldfelületi arányra vonatkozó megfogalmazását az alábbiak szerint módosítani:
Telek zöldfelülete: a telek azon növényzettel borított területe, amely az eredeti altalajon van, kiegészülve a telekre előírt zöldfelület mértékébe beszámítható tetőkerttel és homlokzati zöldfelülettel.
Tekintettel, a zöldtetők, tetőkertek településökológiai értelemben biológiailag aktív felületnek számítanak, így az ÁSZ törvényi szabályozása alá kell, hogy essenek. (Lásd! I. Fejezet, Általános rendelkezések) „A törvény hatálya kiterjed: a) köztulajdon biológiailag aktív, a település szabályozási tervében meghatározott forgalomképtelen törzsvagyon növényzettel részben vagy egészben borított közterületeire, zöldfelületeire, fasoraira, a település zöldfelületi rendszerét képező kertek, parkok, ligetek, parkerdők, botanikus és gyűjteményes kertek, közlekedési, ipari, lakó, üdülő, intézményi területek zöldfelületeire.”
Az idézett jogszabály értelmében a zöldtetőknek szerepelniük kell a „2. § Fogalom meghatározások” között.
A jelenleg használatos zöldfelület fogalmát – „Zöldfelület: a zöldterületnél általánosabb fogalom. A különböző terület-felhasználási egységekhez is tartozhat (lakó, ipari, közlekedési stb.). Minden olyan terület, amelyet részben vagy egészben növényzet borít.” – javaslom módosítani ezt, az OTÉK „Telek zöldfelülete” meghatározással analóg.
Lásd! Zöldfelület: Minden olyan terület, amelyet részben vagy egészben növényzet borít, beleértve az OTÉK építési használatok esetén beszámításra kerülő legkisebb zöldfelületi arányt.
Visszakanyarodva a rendeletek összehangolásának szükségszerűségéhez, alapvető ellentmondás van a települések legkisebb zöldfelületi arányának megállapítása, így a zöldtetőépítés szabályozása, OTÉK 182/2008 (VII. 14.) kormány rendelete, valamint a ÖTM-KvVM (Étv.) 62. §-a (2) bekezdésének m) pontjában a területek biológiai aktivitásértékének számítása között.
Az ÖTM rendelet módosításával kapcsolatos álláspontom és javaslatom
Szükségesnek tartom az ÖTM rendelet (1) melléklet 1. táblázatában a beépítésre szánt területekre megadott értékmutatóit szinkronba hozni az OTÉK jogszabályban meghatározott „legkisebb zöldfelületi arányra” vonatkozó értékekkel, mivel a jelenlegi jogszabály kiskaput biztosít a beruházóknak.
Az ÖTM rendelet kimondja, számítással kell igazolni, hogy az adott település közigazgatási területének biológiai aktivitás értéke az átminősítés előtti aktivitás értékhez képest nem csökkenhet. A ráadásul a beépített területen kell biztosítani az átminősítés előtti biológiai aktivitásértéket, aminek beszámíthatóságát pedig az ÖTM melléklet: 2. Táblázat tartalmazza.
A fentiek értelmében, ha az ÖTM az Épített szerkezeten létesített zöldtetőket csak a gyepszinttől fogadja el, akkor az extenzív zöldtető nem képez kompenzálási értéket.
Megtévesztő, hogy mindkét rendelet azonos szinonimát használ – OTÉK: „egyszintes”; ÖTM: „egyszintű” – azonban más mögöttes tartalommal.
Az OTÉK megkülönbözteti az egyszintes növényállomány szerkezetén belül a pozsgás növényeket (extenzív zöldtető, 6-15cm termőréteg vastagsággal, 10% zöldfelületként beszámítható résszel) és külön kategóriába sorolja az egyszintes, gyeppel vagy talajtakaró lágyszárú növényekkel borított, 15-30 cm termőrétegű 20% zöldfelületként beszámítható részt.
Mivel az ÖTM azt mondja, hogy a beépítésre szánt területekre megadott értékmutatók az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) jogszabályban meghatározott „legkisebb zöldfelületi arányra” vonatkoznak.
Ebből következik, hogy az „Épített szerkezeten létesített zöldfelület (zöldtető, tetőkert) Egyszintű (gyepszint)) növényzet” (ÖTM) kategória alapját csak az OTÉK „egyszintes, gyeppel vagy talajtakaró lágyszárú növényekkel borított”, növényszerkezet képezheti, amely 15-30cm vastag termőréteggel valósítható meg. Ezt támasztja alá az a fontos kritérium, hogy növénymorfológiai tekintetben is különbséget tesz, hiszen a pozsgás növények nem analógok a talajtakaró lágyszárú növényekkel.
Konklúzió: az ÖTM „Épített szerkezeten létesített zöldfelület (zöldtető, tetőkert)
Egyszintű (gyepszint)) növényzet kategóriája” egyértelműen az OTÉK „egyszintes, gyeppel vagy talajtakaró lágyszárú növényekkel borított” növényállományára utal.
A kérdés felett azért sem szabad elsiklani, mert hátrányos zöldfelület gazdálkodást eredményez. Gyakorlati alkalmazás során, amennyiben a rendelet változatlan marad, úgy a beruházók könnyűszerkezetes, trapézlemezes csarnokok építése során nem tudnak zöldtetőt építeni. Abból az egyszerű okból eredően, hogy az ÖTM által előírt biológiai aktivitás értéket 15-30cm vastag, gyepszintű növényállománnyal kell megvalósítaniuk, ami a könnyűszerkezetes csarnokok esetén képtelenség.
A trapézlemezes födémek korlátozott födémterhelhetőséggel bírnak, és nem bírják el gyepes terület súlyát. Ebből adódóan az extenzív zöldtető kategóriája az ÖTM besorolásából kiesik, és a beruházó, mentesül a födémen zöldtetőt építeni, hiszen a jogszabály megoldhatatlan technológiai akadály elé állítja.
Extenzív zöldtető építésére pedig nem kötelezhetik, hiszen nem bír BA értékkel. Eredménye, a zöldmezős beruházások továbbra is csupasz födémmel fognak megépülni. Folytatódni fog a jelenlegi gyakorlat: zöld nélküli zöldmezős beruházások.
Megoldás: az ÖTM rendeletet az alábbi szerint megváltoztatni.
ÖTM Melléklet: 2. Táblázat
A különböző felületminőségek biológiai aktivitásérték mutatói (adott területhasználaton belüli differenciált számítás)
Épített szerkezeten létesített zöldfelület (zöldtető, tetőkert)
Egyszintű (gyep, vagy pozsgás)) növényzet: 2
Hosszú távú, és városökológiai szempontból a legüdvösebb megoldás: Az extenzív zöldtetőket a közhasznú zöldfelületek kategóriájába sorolni, és építésüket a biológiai aktivitásérték megőrzésének alapfeltételeként tekinteni. Ebből adódóan nem szerepelnének az OTÉK zöldfelület beszámításában, – alanyi jogon kötelező lenne megépítésük – és az ÖTM rendelet, különböző felületminőségek biológiai aktivitásérték mutatói táblázatán sem kellene változtatni.
Rendeletileg kötelezővé tenni: minden 200 m2-t meghaladó beruházás legfelső szintje fölötti födémen (20° tetőlejtés alatt) extenzív zöldtető építését. A telekre előírt legkisebb zöldfelületet, az OTÉK érvényben lévő szabályzata alapján – egyszintes, pozsgás növényekkel borított felület nélkül – csak termett talajon létesített kerttel, illetve intenzív zöldtetővel szabadna biztosítani. Ez által ki lehetne küszöbölni, – a jelenkori gyakorlatot – hogy a beruházó a megkövetelt biológiai aktivitás érték alatti zöldfelületet hozzon létre.
Bellavics László
Zöldtető szakértő
